[摘要]
1月25日，许昌市2018年土地拍卖落下帷幕，大雪没有掩盖住各路开发商们的激情，又有3家性房企进入许昌，其中雅居乐以736万/亩的价格拿下八一路东段地块。
1.土地成交情况
本次土拍共成交7块住宅用地，总出让面积800亩，总成交额30.789亿元，平均地价为380万/亩。区域分布为：东城区4块、东南2块、铁西区灞陵湖东侧1块。
这其中最为引人注目的就是雅居乐集团以10.28亿元拿下的广电大厦东侧地块，折合每亩地价达到了736万元，楼面价3680元，接近去年的碧桂园芙蓉台价格。
该地块位于许州路与八一路交叉口西南侧，西邻广电大厦和艺馨苑小区，地理位置相对来说不错，离许昌东站和高速口都比较近。但是该区域并不是近期东城区的热门区域。
汉威置业就是鹿鸣湖壹号的开发商，这次拿的地块也刚好在其二期地块的南侧，壹号城邦小区的北侧，汉威的三个地块等于把中心医院给包围起来了。此次拿地价格323万/亩，倒是不贵。
保利房地产拿下的地块则位于文峰路与天宝路交叉口，与此前拍出的中梁地产魏都府项目。保利地产以585万元/亩的地价拿下，与中梁拿下相邻地块的632万/亩倒还便宜了50万元。
至于东兴公司以120万元低价拿下的地块，由于东兴的国有企业性质，肯定是不同的，该地块此前也是作为菅庄村的改造项目出现的。
阳光城集团和本土的宏安地产拿下的地块位于文峰路南端，靠近瑞贝卡大道，该区域近年来也是东南的开发重点。此次两个地块价格都在390万/亩，基本也是该区域内的地价新高了。需要说明的是，这两个地块属于魏都区，而不是建安区。
2.开发商为什么来许昌？
如果我们盘点一下的话，就会发现近期进入许昌的性房企还真是迅速增加了，此前只有恒大、碧桂园和建业作为的房地产企业进入许昌，从去年开始一大批性及省内开发商纷纷进入许昌：中梁、隆基泰和、亚新、锦艺、正商、常绿，再加上今天的雅居乐和阳光城集团，许昌的地产市场是越来越热闹了。
其实纵观的三四线城市，性房企下沉是普遍存在的，许昌并不是特例。以碧桂园为例，在河南甚至都已经下沉到了县级城市。2017年一二线城市在原有限购限贷限价基础上首次提出限售政策，一二线偏紧、三四线相对偏松，加之2017年棚改货币化等因素，一二线城市的量跌价稳的锁盘特征与三四线的量价齐升成为突出的结构性特征。
当然，许昌作为河南省内经济较强的地市之一，加之郑许一体化光环的加持，在河南省内也是一颗新星。2016、2017年许昌楼市的上涨幅度在河南也是属于领先水平。
而且，许昌的房地产市场发展了这么多年，其实仍然处于一个比较低级的发展阶段，无论是从产品设计、景观营造、产品质量管控还是营销手段、营销素质等方面，不少开发商特别是本土开发商还处在比较初级的水平上。可以说，许昌不少本土开发商的日子过得太舒服了。目前许昌的房地产市场用“人傻、钱多、速来”形容，也差不了多少，无论哪个房地产商来，房子都能卖掉，而且能卖高价。
多重因素之下，性房企下沉的趋势仍然不会变，未来许昌仍然会有新的外来房企进入。
3.对于许昌城市发展的影响
首先从提升城市品质和提升许昌房地产行业发展水平方面来说，性房企进入许昌是件好事儿，一线房企的下沉，会逐步挤压本土中小开发商的市场空间。虽然开发商好的不多，但大型企业起码在产品设计和基本的品质方面还是有一定的保障的，类似房价7000 的房子没绿化、设计有缺陷的问题应该会减少。
其次，有利于城市整体的均衡开发。当前，许昌城市发展的主导方向是向北向东，无论大小企业都想从中分的一杯羹，但是随着一线房企的进入，土地市场竞争的日趋激烈，势必会有一部分开发商被挤压或者主动转移到竞争相对宽松的铁西、东南等区域，近期我们也发现铁西的土地出让速度也在不断加快，这也将有利于这些非主导方向区域的协调发展。
但是，如果一线房企下沉，带给许昌这样的三四线城市的是房价的快速上涨，对于三四线城市的可持续发展来说，则是一个不良因素了。
4.对于许昌楼市影响
当然，更多的吃瓜群众关心的，是房价会不会涨？
但是，无论是中梁魏都府的632万还是今天雅居乐的736万，都进一步夯实了芙蓉台的750万地价的基础。包括东南成交的阳光城和宏安地产地块，都达到了区域内相对较高的地价。因此，未来许昌的房价还是会稳中有升的，特别是寄希望于房价大规模下跌的，回到5000价位，目前来说可能性不大。
但至于说到底能够升多少，这个我们认为还是要取决于许昌市政府部门的管控力度的。目前许昌市场的限价措施仍然实施，只要后续调控政策不放松，大规模的上涨还是可控的，在中国，政府才是那双无形却有力的大手。而且目前来看，房贷利率上浮20%-30%短期内应该会持续下去。
如果从市场角度来看，我们需要有一个参照物。一些人一说到许昌700万地价，就说许昌房价一定要达到多少多少。我们来看看也是刚刚新鲜出炉了5连炮的郑州南龙湖。
同样以雅居乐为例，雅居乐在郑州新郑南龙湖以1500万/亩的价格拿下78亩土地，楼面价达到了7500元以上，而郑州楼市给出的预估房价（精装修）则是12500 。
那么许昌的736万/亩，楼面价3680元对比之下就显得成本没那么高了，土地成本高了一倍的南龙湖才12500，并且普遍不被业内看好。而许昌未来又是多少才算合适呢？如果说许昌有郑许一体化、机许城际加持，那么紧邻郑州市区、区域内有4所本科、邻近机场、经常传言并入郑州的南龙湖又该加持多少呢？
如果许昌楼市因此而上了一万，那么对比郑州以及南龙湖，许昌的房地产市场真可谓是“人傻、钱多、速来”了。并且许昌楼市仍然有不少低价的土地。恒大在许昌的翡翠华庭、恒大悦府项目，以及即将开发的文峰路裕丰纺织厂项目，都是直接收购低价地块的持有者，土地成本低。以裕丰为例，裕丰纺织厂拿地价格仅为120万/亩。
而且郑州南龙湖5连发，开发商普遍炒作涨价之后，政府部门立刻暂停了该区域大部分项目的网签。房住不炒，依然是地方政府不敢轻易触碰的红线。
综合来说，还是老生常谈，刚需请上车，未来涨与不涨都与你关系不大。一定要做好长期持有的准备，20%的二手房个税也是许昌二手房市场上迈不过去的一个坎儿。看看各地，岂不是有更多选择？
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