经济账：30年的房贷，提前还贷“亏损”近45万！

许昌家梦  2017-07-16 11:38

有银行数据显示，一般房贷还款周期差不多是5-7年，90%的人会选择提前还贷。他们当中许多人还支付了不少的违约金。

房小编看到这些数据后，非常理解大家的做法。毕竟，传统观念中“欠别人钱”可不大舒服，能不借尽量不借，能早点还钱尽量早点还钱。

可是，现在买房贷款却并不见得是一件容易的事。限购和限贷成了主基调，“首套”和“首贷”成了重要条件。若一个人曾买过房，或是有房贷记录，现在买房就不能享受首套住房的购房和贷款优惠了。

这么看，房贷似乎是“稀缺”资源，多多益善。

现在问题来了，目前房贷如此“珍贵”，大家却想提前还贷。传统观念和现实经济利益发生矛盾的时候，我们似乎倾向于传统观念。

可是，提前偿还房贷的代价太大，房小编得给大家算算账，看看“亏了”多少钱。

小编举例一：

1、小白和大黑房贷各100万，利率为基准利率（4.90%/年）

2、小白采用30年等额本息的还款方式，大黑采用30年等额本金的还款方式。

30年的时间，小白一共支付了91万的利息，大黑支付了74万的利息。

小白估计，许多人看到91万和74万这两个数据后，内心开始翻腾，想骂出声来。于是乎，开始盘算，既然利息这么高，不如早点还钱，少被人“扒皮”。

嗯，想法不错。可是，事实却不是这样。

小编举例二：

1、小白采用30年等额本息的还款方式，第1年偿还6.36万元，其中利息4.86万元，本金1.50万元。

2、大黑采用30年等额本金的还款方式，第1年偿还8.15万元，其中利息4.82万元，本金3.33万元。

无论哪种还款方式，前面几年大部分钱都是用来偿还利息的，想少被扒皮很难。

小编举例三：

1、小白采用30年等额本息的还款方式，第30年偿还6.36万元，其中利息0.16万元，本金6.20万元。

2、大黑采用30年等额本金的还款方式，第30年偿还3.42万万元，其中利息0.08万元，本金3.33万元。

房贷的最后几年，两种还款方式下，利息的支出都非常少，更多的钱用来偿还本金。

所以，绝大部分提前偿还房贷的购房者，选择在5-7年的时候提前偿还，非常不划算。

可能有人说：“虽然亏点，但债在身上，睡不着呀！”

小编认为，这部分人只考虑到了债务的负担，却没有考虑到债务的好处。

很多人对菜市场的肉、菜、蛋等生活消费品的价格非常关心。价格一上涨就开始揪心，继而调整家庭菜单。小编统计了最近10年的通胀率，平均只有2.77%/年。

是不是对数字没有概念？

那小编就说几个数字，现在一年期基准存款利率为1.50%，一年期基准贷款利率为4.35%，余额宝的7日年化率为4.14%。

上面的数字都不大，下面我们来个大点的。

2008年4月-2017年4月，我国货币和准货币（M2）供应量平均增速达15.51%/年。2008年4月，我国M2总量为43万亿，到了2017年4月，M2总量为159万亿。十年时间，M总量增长了3.69倍。

小编举例四：

2008年4月，小编全部家当值43万。

2017年4月，小编全部家当值159万。

看样子还不错哦！小编的家当比以前值钱了，财富增长了3.69倍。

可是，这数不能这样算呀！有人说了，现在钱哪有10年前那么值钱啊！以前是3块钱3个包子，现在是3块钱1个包子。

不用太复杂的推理，大家都可以知道，小编家财富在10年内增长了3.69倍，一部是小编努力工作的结果，另一部则是资产价格上涨所至。

2008年第1季度-2017年第1季度GDP平均增长率为8.43%。

然而，货币和准货币（M2）供应量平均增速达15.51%/年，比GDP平均增长率8.43%多出了7.08%。

怎么回事？

小编认为货币供应的增长速度高于GDP的增长速度相当与“印钱”的速度快于“财富创造”的速度，这会推动通胀，拉高资产价格。

譬如，小编近10年在工作上取得了不错的成绩（工资年平均增长率为8.43%），同时在大城市刚好有一套房子（价格年平均增长率为15.51%）。

这种情况下，那些与小编工作一样努力的同事，在家庭财产的增长上可能就比不上小白了。

一般来说，币和准货币（M2）供应量增长速度快于经济增长速度。2008-2017年数据显示：

货币和准货币（M2）供应量：经济增长率≈1.83:1

房产作为家庭最重要的资产自然于货币供应量的增长。回看过去10年，房子的价值有多大的增长，大家心中有数。

当然咯，大城市多点，小城市小点。这没办法，二八法则决定如此。

小编举例五：

1、假设小编房子的价值100万，每年增长7.08%。小编已经压低了增长速度，相当于

货币和准货币（M2）供应量-经济增长率=15.51%-8.43%=7.08%

2、30年后，小编的房子价值就高达778万了。

3、等额本息还贷方式下，本息一共191万；等额本金还贷方式下，本息一共174万。（没有考虑首付30%的情况）。

可是，有人说了，未来我们的经济增长不可能那么快了，货币供应量也没那么多。

那好，小编的房子价值就打个3折吧，这够残忍了吧，那房子也值236万。

两种还贷方式，小小编分别可以赚45万和62万。

如果我们这样算一算账，你还会觉得房贷利率（4.90%/年）高么，还想提前还贷么？

“亏”多少知道了吗？

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